¿Has escuchado que los créditos hipotecarios de mensualidades crecientes no son buenos? ¿o que son del diablo? ¿o que es la peor decisión que puedes tomar? Aquí te decimos la verdad, con números y ejemplos, para que tu decidas, y decidas bien.
Recordemos primero que hay tres tipos de mensualidades para un crédito hipotecario:
- Fijas: siempre pagas la misma cantidad.
- Crecientes: inicias con una mensualidad más baja que las fijas, pero se asigna un crecimiento ordenado y predeterminado cada 12 meses.
- Variables: sujetas al comportamiento de cierta variable financiera (como la TIIIE, las udis, el salario mínimo, etc).
Es importante que sepamos que cada uno de estos tipos de mensualidad tiene sus propias ventajas. Hay un tipo de mensualidad que se adapta a las necesidades de cada persona o pareja. Cada esquema responderá a ciertas preferencias y nunca hay un solo esquema que sea “mejor en todos los casos”. Ese esquema “perfecto” no existe; sino que existe uno que se adapta a ti, dependiendo tu proyecto y sus características.
Pero entonces, ¿qué ventajas puede tener un esquema de mensualidad creciente? Son varias:
- El primero y más evidente, es que en un esquema de este tipo, tu mensualidad inicial es más baja que la que sería bajo un esquema de mensualidad fija.
- Por consecuencia: Los ingresos que tienes que comprobar para obtener una autorización , son menores; o viéndolo desde otro punto de vista, con un mismo ingreso alcanzas más crédito solicitando un esquema creciente que solicitando uno fijo (ahora sí puede alcanzarte para la casa con el patio grande).
- Tu mensualidad sigue más baja que la que sería una mensualidad fija, aproximadamente durante los primeros 6, 7 o a veces hasta 8 años.
- El ritmo de crecimiento que se asigna, es siempre un crecimiento fijo y ordenado. Siempre podrás saber cómo se comportará tu mensualidad durante todo el plazo (puedes pedir una tabla de amortización fácilmente).
- El crecimiento que se asigna, normalmente va de entre 1.5 % y 2.7% anual (un crecimiento menor que la inflación normalmente).
- El incremento anual se refleja en la proporción de tu mensualidad que va a capital. Es decir, no es un incremento en tu tasa de interés, sino en el monto que vas pagando cada año y que te ayuda a ir bajando el saldo de tu crédito.
- Al igual que el resto de los esquemas de mensualidades, en los créditos hipotecarios crecientes también puedes hacer pagos adelantados a capital SIN penalización.
Aquí algunos números para que puedas observar ejemplos:
Diferencia en pesos (mensualidades):
- Para un crédito de 1mdp con mensualidad fija a 20 años, pagarías alrededor de $ 11,200 pesos.
- Para uno del mismo monto y mismo plazo, pero en esquema creciente, pagarías alrededor de $ 9,430 pesos.
- La diferencia es de aprox 1,770 pesos por cada millón
Diferencia en porcentaje.
- Es decir, pagas cerca de 16% menos en un esquema creciente vs uno fijo.
- Permaneciendo esta diferencia, si el crédito fuera de 3millones, la diferencia sería de $ 5,340 pesos en la mensualidad inicial (nada despreciables)
Si se analiza la tabla de amortización, puede darse el caso de que se necesiten 8 años para que se iguale el pago vs lo que hubieras pagado en un esquema fijo.
Con esto en consideración, ¿a quién o cuando puede convenirte un crédito hipotecario de mensualidades iniciales bajas?
- Cuando buscas alcanzar más crédito.
- Cuando es tu interés ahorrar dinero y liquidez mensual los primeros años de tu crédito (esa diferencia puede siginificar que estés menos presionado y más tranquilo).
- Cuando vas empezando a trabajar o cuando tienes la proyección de que tu ingreso tenderá a subir (el incremento anual de la mensualidad es más bajo que el incremento normal en los sueldos).
- Cuando pretendes dar pagos adelantados a capital, de tal manera que puedes proyectar terminar tu crédito antes de los primeros 6,7 u 8 años (en tal caso, ¡siempre pagaste una mensualidad más baja!)
Así que no hagas caso de los que dicen que “los créditos hipotecarios de mensualidades inciales bajas son lo peor”. No es correcto pensar que siempre habrá un mismo esquema, banco o plazo que será “más conveniente” para todos. Cada persona tiene su propio proyecto, preferencias y necesidades, y siempre habrá una solución adecuada para cada uno. Tal vez te convenga cierto plazo, o cierto banco, o cierto tipo de mensualidad, pero debes asesorarte bien, conocer tus opciones y entonces decidir con la información completa.
