El mercado hipotecario y sus productos evolucionan constantemente, desde cambios en los productos ya existentes hasta la creación de productos totalmente nuevos ajustados a las condiciones actuales que se viven en el país. La importancia de tener nuevos productos hipotecarios es que existen esquemas muy diversificados que se acoplan a las necesidades específicas de cada persona así como a su perfil. Pero ¿Qué son los esquemas con tasas de interés variable, cómo funcionan y para quien va dirigido éste tipo de productos?
Recientemente se ha escuchado mucho en el ámbito hipotecario acerca de los nuevos esquemas con tasas de interés variable, los cuales fueron lanzados nuevamente 1 año y medio. El primero en hacerlo fue Santander con su producto Santander Inteligente, y recientemente Scotiabank le siguió el paso con su producto 7×5.
¿Cuáles son las diferencias entre los esquemas con Tasas Fijas vs Tasas Variables?
La principal diferencia entre las mensualidades Fijas y las Variables es que en las primeras el cliente siempre va a saber cuánto va pagar de intereses en las futuras mensualidades, mientras que en los esquemas variables el interés cobrado podría ser mayor o menor dependiendo del comportamiento de la TIIE (tasa de interés interbancaria). Los esquemas variables están indexados a la variable de la TIIE la cual cambia todos los días, por lo que el interés que se cobra en éste tipo de esquemas puede variar incluso de un mes al otro. La tasa se calcula sumando la TIIE a 28 días + un spread del 4.2% o 4.5% (porcentaje de spread depende del banco). Por lo general éste tipo de esquemas tienen una tasa de interés tope que oscila en un 13%, por lo que si la TIIE se llega a disparar en los próximos meses el cliente estaría protegido ya que su tasa de interés no podría rebasar la tasa tope del 13%. Si quieres revisar el comportamiento de la TIIE de 1996 a la fecha da click aquí.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de cada uno de estos tipos de crédito?
La ventaja del esquema con tasa fija es que el cliente siempre sabrá con anticipación la cantidad que se destinará al pago de intereses dentro de su mensualidad. Otra ventaja es que estos esquemas no están indexados a ninguna variable como tipo de cambio, inflación, TIIE, etc.
La ventaja de los esquemas variables es que, al día de hoy, las personas podrían aprovechar el buen momento en el que se encuentra la TIIE la cual se encuentra en un 3.31% (dato al 18 de marzo de 2015) y podrían tener un producto con tasa de interés alrededor del 7.5%.
La desventaja de los esquemas fijos respecto a los variables, al día de hoy, sería que en los primeros amortizaría un menor porcentaje si lo comparamos con un esquema variable. La amortización corresponde al monto que el cliente está destinando al capital de su crédito. Al día de hoy el cliente amortizaría un mayor monto en los esquemas variables, lo anterior debido a que la tasa de interés de un esquema variable podría ser menor que la tasa de interés de un producto fijo.
La desventaja de los esquemas variables es que no tienes la certidumbre de cómo se pueda comportar tus mensualidades en un futuro. Si la TIIE aumenta entonces tu mensualidad aumentará, pero si la TIIE disminuye entonces tu mensualidad disminuirá.
¿Cuál es el perfil ideal para cada uno de ellos?
El perfil ideal para los productos con tasa fija es para personas que no quieren tener la incertidumbre de no conocer exactamente cuál será su próximo pago mensual. Está destinado para personas más conservadoras las cuales prefieren tener certidumbre en el futuro y conocer cuánto pagarán cada mes VS aprovechar las condiciones favorables que actualmente tiene la TIIE, la cual como ya mencioné anteriormente puede bajar pero también puede subir.
El perfil ideal para productos con tasa variable es para personas más tolerantes al riesgo y que podrían tolerar un aumento en la TIIE en el transcurso del plazo de su crédito. También está destinado para personas que pretenden liquidar su crédito en un corto plazo y no correr el riesgo de las variaciones que pueda haber en la TIIE en los próximos años.
Como ya lo hemos dicho en publicaciones anteriores, no existe un producto que sea mejor que el otro, más bien existe el producto ideal para cada persona. Siempre es necesario analizar la situación actual de la persona y así se pueda tomar la mejor decisión acerca del producto que más se ajuste a sus necesidades. Si deseas saber cual es el mejor producto para tu proyecto en particular contáctanos.
