¿Estás tramitando o ayudando a tramitar un crédito hipotecario y parece que te están hablando en chino? En la compra de una propiedad usando un crédito hipotecario, habrá varios términos que el banco, la notaría y tu asesor utilizarán y que es importante que conozcas. Nos dimos a la tarea de hacer un glosario fácil de entender de los términos más frecuentes y aquí te lo presentamos:
Acerca de los participantes en un crédito:
- Solicitante- acreditado: es la persona que está solicitando el crédito hipotecario. Será dueña de la propiedad y responsable de pagar el crédito.
- Co-acreditado: de igual manera, es también dueña de la propiedad y responsable de pagar el crédito.
- Obligado solidario: no es dueño de la propiedad necesariamente, pero sí es responsable de pagar el crédito.
- Garante hipotecario: Es dueño de la propiedad y autoriza hipotecar la propiedad, pero no necesariamente es responsable de pagar el crédito.
Acerca de la propiedad:
- Garantía: es la propiedad que queda hipotecada.
- Avalúo: es el estudio que hace un perito valuador para determinar el valor estimado de la propiedad, la vida útil remanente y otros factores para determinar si la propiedad es válida como garantía para un crédito hipotecario.
- Vida útil remanente: es el tiempo de vida que la queda a la propiedad tomando en cuenta las características, materiales, remodelaciones, etc.
Acerca de las características de tu crédito:
- Aforo: es el porcentaje de crédito que se paga en función del valor de la propiedad. Ejemplo: crédito de $ 1,800,000 pesos y valor de propiedad de $ 2,000,000 es un aforo de 90%.
- Tasa de interés: Es el porcentaje de intereses que cobrará el banco por otorgar el crédito. Se expresa normalmente de manera anual (ejemplo, 10% anual).
- Factor de pago: también conocido como “pago al millar”. Se expresa en pesos y significa cuántos pesos se pagan por cada mil pesos solicitados. Ejemplo: un factor de pago de $10 significa que se pagarán $10 pesos por cada $1mil, o $ 10mil pesos por cada $ 1 millón.
- CAT: son las siglas de Costo Anual Total. Se expresa en porcentaje y significa el costo total de un crédito incluyendo todo lo que el banco te cobra (intereses, comisiones y seguros).
Acerca del monto que te puede autorizar un banco:
- Precalificación: es una nota de parte del banco indicando qué tanto te podrían autorizar de manera estimada. Usualmente la precalificación se obtiene sólo vaciando los datos de la solicitud y revisando buró. Nota importante: la precalificación NO es una aprobación oficial.
- Autorización oficial: es la nota oficial de tu autorización con el banco, después de que hayan analizado con detalle todo tu expediente. Esta autorización por lo general se respeta por entre 3 y 4 meses dependiendo del banco.
- Pasivos: es la cantidad de compromisos de pago que se tienen en buró. Dichos pasivos restan capacidad para contratar nuevos créditos. Usualmente el banco pide que el total de pasivos mensuales + la mensualidad de la hipoteca solicitada no rebase alrededor del 45% de los ingresos mensuales del (o los) solicitante (s).
- Buró de crédito: es la entidad que integra y proporciona la información de los créditos de cada persona. El buró de crédito NO es necesariamente una mala marcación. El buró de crédito manifiesta cada una de las cuentas de crédito (fecha de apertura, fecha de último pago, saldo actual, monto de pago mensual, historial de pago, etc).
- Historial de pago: es la parte de buró que especifica con qué puntualidad (o impuntualidad) se ha pagado un crédito.
- Capacidad de pago: Es el monto que, de acuerdo con el análisis del banco, una persona puede destinar al pago de una mensualidad. Usualmente ese análisis indica que un cliente puede destinar hasta un 30% aprox. de su ingreso para el pago de la mensualidad solicitada y hasta un 45% aprox. de su ingreso para el pago de la mensualidad solicitada + los pasivos (o compromisos de pago) actuales.
Acerca de los impuestos y otros temas notariales:
- ISAI: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles. Lo paga el comprador y el costo depende del estado de la República en dónde se realice la compra- venta. En NL es del 3%.
- ISR: Impuesto sobre la renta. Lo paga el propietario al vender y se calcula en función de la utilidad que obtiene al vender la propiedad. Lo calcula una notaria.
- ISR por adquisición: Impuesto sobre la renta por adquisición. Lo paga el comprador y únicamente aplica cuando el valor avalúo es mayor en más de 10% sobre el precio de compra venta. Se calcula al 20% del monto excedente.
- Certificado prepreventivo: es un documento que obtiene la notaria con que llevarás la compra-venta y que especifíca si la propiedad tiene o no tiene gravámenes, identifica quién es el actual propietario y te protege para que ninguna otra persona pueda llevar otra operación de compra-venta para esa propiedad por determinado lapso de tiempo. En NL el certificado prepreventivo tiene una vigencia de 45 días.
Esperamos que esta información te sea de utilidad. Si escuchas, o lees, o te comentan acerca de algún otro término que no conozcas, por favor déjalo en los comentarios y con gusto te ayudamos a simplificarlo y agregarlo en esta entrada.
