“En este mundo solo hay dos cosas seguras: la muerte y pagar impuestos” Benjamin Franklin.
A nadie nos gusta pagar impuestos pero es algo que no podemos evitar. Cuando compras una casa no es la excepción así que para que no te sorprendan, aquí te platicamos los impuestos en que se incurren en una compra venta.
ISAI (Impuesto sobre adquisición de inmuebles):
Lo paga el que compra. De este impuesto no te salvas cuando compras casa, departamento, terreno, etc. Se calcula en función del precio de compra venta de la propiedad y es un porcentaje que depende del estado de la república en el que te encuentres. Va desde el 1% y hasta el 5% aproximadamente. En Nuevo León se paga el 3% de ISAI (actualización enero 2017).
Este impuesto te lo cobra la notaría al momento de la firma, y luego lo paga al estado.
Nota importante sobre el ISAI: normalmente tu asesor debe realizar un cálculo estimado de este concepto dentro de tus gastos iniciales de crédito hipotecario. Ese impuesto va incluido en el total de los gastos notariales calculados, el cual se forma sumando el ISAI, los gastos de registro y los honorarios de la notaría. En NL actualmente el costo notarial total será por alrededor del 5.5% (actualización enero 2017) del precio de compra-venta aunque puede variar un poco.
ISR (Impuesto sobre la renta):
Lo paga el que vende. Se realiza un cálculo en la notaría con la que se cerrará la operación y se cobra en función de la “utilidad” que recibirá el vendedor, es decir, en función de la diferencia entre el precio en que compró vs el precio en que venderá.
Este cálculo no es tan sencillo de realizar ya que depende de muchos factores, como lo son:
- El precio y año en que compró,
- Las modificaciones o mejoras que se realizaron a la propiedad,
- Y luego esos valores se traen a valor presente para actualizar ese precio.
Siempre se sugiere que este cálculo se realice directamente en la notaría para que puedan proporcionarse todos los datos importantes y se realice el cálculo adecuado.
Nota importante sobre el ISR: La ley actual permite exentar este impuesto siempre y cuando estés vendiendo la casa en la que vives (tu casa-habitación) y siempre y cuando no hayas vendido y exentado este impuesto por la venta de otra propiedad en los últimos 3 años (antes era de 5 años).
La manera en la que puedes demostrar que se trata de tu casa habitación es presentando alguno de estos 4 documentos:
Credencial IFE, recibos de luz, recibos de teléfono, o estados de cuenta, a tu nombre y obviamente con ese mismo domicilio.
Esos dos son normalmente los únicos impuestos relevantes en que se incurre en una compra venta y e la mayoría de las operaciones basta con que conozcas ambos.
Otros impuestos.
En ocasiones muy raras, encontrarás un impuesto más, es el ISR por adquisición:
Este impuesto se calcula cuando tu avalúo resulta 10% o más, por encima del precio de compra venta. Ejemplo: si vas a comprar una casa a $ 2,000,000 de pesos, entonces este impuesto se generaría si tu avalúo resulta en más de $ 2,200,000 pesos. Debes tener mucho cuidado con este tema ya que este impuesto es carísimo, te cobrarían el 20% del monto excedente.
De cualquier forma este impuesto es muy raro que se presente y hay varias formas en que se puede evitar, sobre todo tomando en cuenta que el criterio de la notaría es importantísimo para este cálculo y hay notarías que no tomarán en cuenta un avalúo de un banco para este gravamen. Asesórate bien y apóyate con la notaría para aclarar esto con tiempo si fuera el caso.
El predial: es el impuesto que se paga al municipio por la posesión de una propiedad. Este NO es un gasto en el que incurres en tus gastos iniciales, pero debes contemplarlo a partir de que seas dueño. El predial se puede pagar de forma bimestral, aunque puedes recibir descuentos si pagas todo el año por anticipado. PD del predial: es obligación del vendedor que el predial esté al corriente al momento de la compra-venta y el notario se debe asegurar de ello.
¿Y el IVA? De ese por lo pronto no te preocupes. La ley actual indica que no se aplica IVA por la adquisición de propiedades y tampoco los intereses de tu crédito hipotecario llevan IVA.
En resumen, al conocer los dos primeros impuestos (ISAI del comprador e ISR del vendedor) estarás bien informado. Aunque no nos guste, debes conocer estos impuestos y sobre todo contemplarlos en tus cálculos de desembolso inicial para que tu compra resulte un éxito.
