¿Puedes vender (o comprar) una casa que tiene un crédito hipotecario?

julio 28th, 2015 Posted by Bienes Raíces, Creditos Hipotecarios, General, Hipotecas 68 thoughts on “¿Puedes vender (o comprar) una casa que tiene un crédito hipotecario?”

Luis compró su primera casa hace 4 años, utilizó un crédito hipotecario, y aunque está muy contento ahí, ahora está a punto de casarse y quiere buscar una casa más grande y más cerca de la oficina de su esposa. Quiere vender la casa pero tiene dudas, ¿puede vender a pesar de que todavía debe parte del crédito hipotecario?

Por otro lado, a la familia Orozco le gustó esa misma casa, pero, ¿pueden comprarla a pesar de que tiene un gravámen (crédito hipotecario) de por medio?
Aquí te resolvemos estas preguntas y te platicamos los pasos a seguir. 
Esta es una pregunta frecuente para quienes necesitan vender su casa por alguna circunstacia, ya sea que se casen, se divorcien, quieran una casa más grande o en otra zona, se muden de ciudad, o sencillamente deban vender por cuestiones personales.
Primero debes saber que por lo general, sí será posible vender una casa con gravámen (o crédito). Solo en casos muy particulares ésto no se podrá, pero para que no haya duda, te recomendamos contactar con tu asesor hipotecario y tener a la mano datos como:
  1. Institución con la que el vendedor tiene el crédito (en caso de Infonavit o Cofinavit, debes identificar si aún hay saldo deudor con Infonavit).
  2. Saldo actual de su crédito.
  3. Institución con la que el comprador tramitará su crédito (también es recomendable saber si será por medio de Infonavit o Cofinavit).
  4. Monto de crédito que tramitará el comprador.
Con estos datos tu asesor podrá identificar y confirmar si es posible la operación a pesar del gravámen (aunque repetimos que en la mayoría de los casos no debería haber problema).
¿De qué forma opera y cuales son los pasos a seguir?
El actual propietario debe solicitar a su banco una «Carta para liberación de gravámen condicionada a pago». Esta carta contendrá información muy valiosa, como el saldo actual, la cuenta en donde se debe pagar, y el compromiso de esa institución para liberar el gravámen una vez que reciba el pago.
Es recomendable pedir esa carta con tiempo, ya que pueden demorar a veces hasta 15 días en entregártela; pero tampoco es recomendable pedirla con mucha anticipación, ya que por lo general tienen vigencia de 30 días y puede llegar a vencerse. Lo ideal es solicitar esta carta una vez que el crédito del comprador sea autorizado y mientras se procede con la etapa de avalúo.
¿Y cuánto va a recibir el propietario?
Al firmar, el banco del comprador pagará el saldo pendiente al banco del vendedor, y por lo tanto el vendedor recibirá solo la diferencia entre el precio de compra venta y el saldo pendiente de su hipoteca. 
Aquí un ejemplo: 
Precio de compra venta: $ 3,000,000 pesos
Saldo actual del vendedor: $ 1,800,000 pesos (con Banco Azul)
Monto de crédito del comprador: $ 2,200,000 pesos (con Banco Rojo).
Al firmar, 
  • Banco Rojo pagará a Banco Azul $ 1,800,000 pesos (el saldo pendiente).
  • Banco Rojo pagará al vendedor $ 400,000 pesos (lo que sobró del crédito después de pagar el saldo pendiente del gravámen).
  • El comprador pagará $ 800,000 pesos de su propio dinero par completar el precio de compra venta (los montos, fechas y formas de pago de este monto dependerán de la negociación entre comprador y vendedor).
Esperamos no haberte revuelto mucho, quizá sea más claro explicando con tu caso en específico. Por lo pronto basta con saber que en la mayoría de los casos puedes vender una casa a pesar de que tenga un gravámen, y vicecersa, en la mayoría de los casos podrás comprar una casa a pesar de que el propietario actual aún deba algo a su banco. Puedes contactarnos y con mucho gusto (y sin costo) te podremos explicar con más detalle y atendiendo a tu caso en particular.
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